앞으로 10년, 대한민국 부동산 - 부동산 시장에 대한 설득력 있는 가설

 

1. 부동산 투자전문가 김장섭이 말하는 대한민국 10년 부동산 미래

저자 김장섭은 JD부자연구소 소장이며, MBC 이코노미, 스카이데일리, 텐인텐 전문가 칼럼니스트로 활동하고 있습니다. 그는 필명 조던으로 활동하는데, 부동산 전업투자자로서 경매, 재개발, 지방은 물론 수도권, 서울에 이르기까지 다양한 곳에서 투자하여 고수익을 얻은 투자자입니다. 또 부동산뿐 아니라 주택 임대, 상가, 토지와 해외주식, 해외채권까지 섭렵한 재테크계 풀스텍이라고 할 수 있습니다. 

저자는 2004년 경매로 시작하여 부동산 투자에 뛰어들었고, 2007년 재개발 광풍이 불기 전 재개발 투자로 상당한 수익을 거두었습니다. 이 후 2008년 금융위기 여파 때는 임대수익으로 지방투자에 전념하다가, 부동산이 침체된 2012년도에 수도권 주택시장과 상가시장으로 타깃을 바꾸었습니다. 그 뒤 본격적으로 상가투자를 하면서 성공을 거두고, 최근에는 서울의 재개발 투자, 2호선 역세권 셰어하우스 투자, 농지연금 투자 등을 하고 있으며, 주식으로는 제4차 산업혁명 관련 주식과, 중국 내수 주식에 투자하고 있습니다. 

 

이 책은 저자의 상식을 뒤집는 현상에 대한 새로운 해석, 통찰력을 보여주는데, 앞으로 10년간 대한민국 부동산에 닥칠 최악의 시나리오를 먼저 점검하고, 현재 자신이 보유한 부동산의 가치를 냉철하게 판단하게 도와줍니다. 또 최악의 시나리오에서 살아남을 부동산은 어떤 것인지, 우리나라 부동산 탈출구는 어디인지 같이 고민하게 합니다. 여기서 그치지 않고 최악의 시나리오에도 불구하고 저자가 생각하는 핵심 지역과 투자전략을 제시하고 있습니다. 

 

 2. 선정 이유 - 부동산 입문단계를 넘어 나만의 시각을 갖고 싶다

일전에 김학렬 전문가의 책 '수도권 알짜 부동산 답사기'를 리뷰하면서 언급했듯이, 부동산에 대해 막연하게 느끼고 있던 때에 접하게 된 것이 김학렬 전문가의 책이었습니다. 김학렬 전문가의 책을 3권 읽고 나서는 지역에 대한 대략적인 이해가 가능해졌고, 부동산에 더 관심이 생기게 되었습니다. 

 

이 책은 그렇게 몇몇 전문가들의 책들을 접하고 난 후, 비교적 최근에 읽게 된 책입니다. 그러다 보니 어느 정도 부동산 시장에 대한 이해가 갖추어진 후에 보다 보니 내용 흡수가 굉장히 빨랐고, 무엇보다 저자의 논리가 부동산을 잘 모르는 비전문가들도 충분히 납득될 정도로 완성도가 높다는 생각이 들었습니다. 

 

우리는 흔히 '부동산 버블'에 대한 이야기를 하곤 합니다. 그러나 그 원인으로 막연하게 인구 절벽 등에 대한 이야기를 할 뿐, 구체적으로 그 상황이 벌어지면 어떠할지를 상상하진 못하는데, 이 책은 그 최악의 시나리오를 생생하게 보여줍니다. 투자를 할 때는 '항상 최악을 상정하라'라는 말이 있듯이, 부동산 투자 열기가 여전한 2021년에 한 번쯤 접해보면 좋을 책이라서 선정하게 되었습니다.

 

3. 서평 - 논리적으로 전달하는 극단의 부동산 시장 시나리오들

이 책은 탄탄한 논리에 기반한 주장을 전개하는데, 이내 이에 설득된 독자들을 끝까지 편하게 끌어가는 책입니다. 좀 과장하자면, 책을 보는 내내 '딱딱한 부동산 전문서적'이라는 느낌보다는 한편의 매끄러운 영화를 보는 것처럼 집중력이 유지됐습니다.  

 

저자는 대한민국 부동산에 있을 최상의 시나리오와 최악의 시나리오를 동시에 제시하는데, 최상의 시나리오는 외국인, 통일 등에 의한 변수가 주된 내용이어서 기억이 강렬하진 않습니다. 우리가 관심있는 것은 '최악'의 시나리오인데, 이는 결국 우리보다 본격 고령화 사회를 일찍 겪고 있는 일본의 상황을 적나라하게 조명하고 묘사하면서 스토리가 진행됩니다. 그러면서 저자는 왜 지금은 잘 나가는 신도시들이, 미래 부동산 시장에서는 위험한 상황에 처할 것인지에 대해 잔뜩 겁을 줍니다.

 

결국 일본은 고령화, 인구절벽을 겪으면서 한때 완화되었던 '도시 집중화' 추세는 다시 젊은이들의 도시편중으로 심화되고, 노동시장에서 소외되는 고령자들은 지방 도시의 '중심부'에 밀집되는 현상이 벌어지고 있는데, 저자는 우리는 어쩌면 일본보다 더 안 좋은 상태가 될 수 있다고 저자는 말합니다.

 

또 저자는 재건축의 현실에 대해 짚어주면서, 일부 노른자땅 위의 아파트들을 제외하고 전국 대다수의 노후 아파트들이 왜 재건축 대상이 될 수 없는지를, 왜 부질없는 희망을 버리고 어서 탈출해야 하는지를 아프게 꼬집습니다. 이런 과정에서 '폭탄 돌리기'라는 우울한 표현마저 등장합니다. 

 

읽는 재미가 상당한 책의 내용을 여기서 많이 스포하고 싶진 않습니다. 저자가 제시하는 부동산 투자 전략은 언급하지 않고 남겨놓겠습니다.

 

이 책은 부동산 시장에 대해 묻지마 투자를 계획하고 있는 분들, 지나치게 낙관적인 전망에 대해 의심이 드는 분들에게 추천합니다. 다만 경계해야 한다고 생각이 드는 점은, 이 책에 나오는 시나리오들은 어디까지나 저자 개인의 주장일 뿐이므로 맹신해서는 안된다는 것입니다. 다만 더 넓은 시각을 가지고 자신만의 투자 식견을 갖추는 것에는 분명 도움이 될 것입니다.

 

감사합니다.